Geht es nach den geläufigen ökonomischen Theorien, ist Privateigentum an Grund und Boden das Non plus ultra. Es lässt sich leicht zeigen, dass dies falsch ist. Eine Alternative zum Volleigentum an Immobilien sind (kommunale) Erbbaurechte. Bei kommunalen Erbbaurechten wird das Eigentum am Grundstück (in der Hand der Kommune) und am Gebäude (in der Hand eines privaten Akteurs) aufgesplittet. Der Gebäudeeigentümer zahlt an den Grundstückseigentümer für die Überlassung des Grundstücks eine „Pacht“. Mit Erbbaurechten lässt sich gegenüber dem Volleigentum an Immobilien ein Tauschgewinn und damit ein Mehrwert erzeugen. Wie kann dies sein? Bei Investitionen sind immer Rendite und Risiko zu beachten. Im Rahmen von Erbbaurechten werden nun Risiken vom Grundstückseigentümer auf den Gebäudeeigentümer verschoben. Damit gehen auch Verschiebungen in den Renditeforderungen einher, anhand derer die Zahlungsströme der Akteure bewertet (abdiskontiert) werden. Es entstehen auf diese Weise Bewertungsgewinne, die umso größer sind, je stärker die Risikoverlagerung und je höher das Bodenpreisniveau sind. Gerade in teuren Lagen könnte somit das Erbbaurecht genutzt werden, um den Tauschgewinn den Mietern zukommen zu lassen und so bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Leider werden Erbbaurechte von den Kommunen jedoch regelmäßig in einer Weise angewendet, die vollkommen ungeeignet ist, um deren Potenziale für bezahlbares Wohnen nutzbar zu machen. Zudem mangelt es den meisten Kommunen an verfügbaren Grundstücken, auf denen Erbbaurechte vergeben werden können.
„Ein anderer Umgang mit Grund und Boden“ ist eine Zielsetzung nicht nur der Stiftung trias. Kann Grund und Boden ist „Gemeingut“. Seine Nutzung kann nicht dem zufallen, der den höchsten Preis bezahlt. Kann diese Frage eine neue Basis für eine breitere politische Mitbestimmung werden?
Wer diese Forderung nicht nur politisch oder philosophisch erhebt, sondern in praktisches Handeln umsetzen möchte, sucht Instrumente. Den Boden einer Stiftung zu übereignen ist bodenpolitisch noch nicht das Optimum aber ein sehr guter Zwischenschritt.
Wer ist Eigentümer und entscheidet über die Nutzung? Wem fließt die „Bodenrente“ zu? Was kann über den Erbbaurechtsvertrag noch an kommunaler, sozialer oder ökologischer Zielsetzung erreicht werden kann?
Die Stiftung trias, 2002 gegründet, arbeitet inzwischen mi 40 Projekten über Erbbaurechtsverträge zusammen. 17 Jahre haben einiges an Lernerfahrung zusammenkommen lassen. Diese Praxiserfahrung ist inzwischen Forschungsgrundlage für Universitäten und Anregung für kommunales Handeln.
Von der Bodenphilosophie über die praktische Arbeit kann der Workshop im besten Fall auch ein Blick in eine gemeinwohlorientierte Ökonomie wagen – hoffentlich aber einen anregenden Austausch zu diesem spannenden Thema.